....Bár ingatlanos (is) vagyok, azért ez nem teljesen igaz. Ennek ellenére erőssen tartja magát a piacon, az emberek fejében.

Nem régiben Dr. Tóth András (http://tothandras.hu ) írt erről. Elég meggyőző.

De józanul gondolkodva persze ezen nem akadunk fenn, csak az a meglepő, hogy emberek mennyire görcsösen tudnak ragaszkodni ilyenekhez. Nem volt elég a Világválság, hogy rájöjjenek, nem csak felfelé mehetnek az árak. Igaz ez nálunk (Magyarország) nem volt ennyire kemény, mert az árak sem szálltak úgy el, mint pl. az USA-ban, vagy akár szerte Európában.

De ez sem jelenti, hogy nem eshetnek. Tartósan, és reál értékben sem.

Mert bizony esnek, eshetnek.

Tudom, lehet ingatlanon nagyon sokat keresni, de nem "átlag-Józsi-bácsinak". A befektetés nem foci, hogy mindenki értsen hozzá (azért megnézhetjük a magyar focit, amihez annyira értünk). Nem fog spontán zseninek születni a lakosság 99%-a.

Érdemes összevetni Dr. Tóth Andárs eszmefuttatását:

"De az ingatlan ára mindig felfelé megy – mondják erre sokan. Ezzel egy baj van, hogy nem igaz. Ma Magyarországon az a furcsa helyzet állt elő, hogy a tavalyi nagy ingatlan áresés után az ingatlanok ára reálértékben pont ott tart, ahol 20 évvel ezelőtt. Ha az elmúlt 20 év inflációs adatait elővesszük és beszorozgatjuk, akkor az jön ki, hogy a mai forint reálértékben éppen a 30-ad részét éri, mint az 1989-as. Az átlagos ingatlan árak nagyon érdekes pályát futottak be az elmúlt húsz évben. Az 1990-es évek elején a tanácsi lakások piacra dobásával egy hatalmas áresés következett be, majd 1998 és 2000 közt következett az ingatlan árrobbanás, majd az utolsó két évben egy újabb nagy esés. De ha kiszorozzuk az inflációt ezzel a 30-as aránnyal, bizony az jön ki, hogy pont ott tartunk, mint 20 éve. Ennyit az ingatlan befektetések kiváló hasznáról..."

A példa számítást meg keresse meg mindenki András oldalán. Megdöbbentő tud lenni.

Arról nem is beszélve, hogy Magyarországon a lakosság (kb.) 93% lakik saját lakásban, ami iszonyú magas. Főleg ha a jövedelmeket is figyelembe vesszük...

De miért is mondom el ezt?

Nagyon egyszerű:

Mert az átlag ügyfél általában úgy vesz lakást, hogy fullra beleszeret, és ész nélkül vesz fel hitelt. Szó szerint erején felül.

Aztán amikor el akarja adni, akkor várja a balekot (aki úgy beleszeret mint ő), és árban nem hajlandó lejjebb menni az általa (elég rosszul) belőttől, mert hát "ugye az ingatlan ára mindig nő!"....

(meg persze a hitelét se tudja kifizetni)

Na itt szokott elakadni a dolog évekre.

Feleségem kozmetikusa eladta a lakását. 5 év alatt. Most.

Szerinted jó befektetés volt, vagy 3-4-5 évvel ezelőtt jobb lett volna eladni? Azon a REÁL értéken?! Mert most még eladhatta nominálisan magasabb áron is (bár ez se 100%), de reál áron? Gondolod hogy minden évben (főleg az utóbbi 2-3 -ban) sikerült az áron emelni 4-8%-ot (ennyi a -bevallott- infláció), és úgy eladni?????

Gondolom érted miről beszélek..

 Nemrégiben egy barátommal beszélgettem az új lakásukban. Nem rég vették, de a régi még nincs eladva. 

Pedig hirdetik...

Persze a tulajdonos alacsonyabb áron, mint az ingatlanos (azért az is sz@r ingatlanos, aki ebbe belemegy. Pont az ilyennel nem szabadna együttműködni. Már amennyiben ezt együttműködésnek lehet nevezni..). Kérdezem miért? Azt mondja: "azért ingatlanos, hogy magasabb áron is eladja, nem?" Hát: NEM!

Az ingatlannak egy ára van: amennyiért megveszik. De ha a vevő több árat lát, mire gondol?? Megveheti több áron ugyanazt? Nem. Arra gondol, hogy az ingatlanos, meg a tulajdonos nem dolgoznak össze. Ami azt is jelenti, hogy (pl.) a tulaj olyan dolgokat vár el a másik féltől (aki lehet az ingatlanos, vagy a vevő is!), ami irreális, megalázó és hülyeség is. Te szeretnél egy ilyen emberrel üzletelni?!

És szerinted az ingatlanos mennyi energiát fog ebbe az üzletbe fektetni?!

Erre barátom azt kérdezi: "de akkor miért vette fel megbízásba?"

Megmondom: pl. mert franchise-ban dolgozik és az irodavezetője ütötte a hátát, hogy hozzon be X db ingatlant a héten, hónapban. Hát behozta. Ki van pipálva, és ezzel elrendezettnek is tekinti (persze megteszi a kötelezőt: feltölti a rendszerbe. "Azt' jó napot!")

Persze az ingatlant nem sürgős eladni...

Miért is lenne? Alig áll benne pár tízmillió HUF?...

Hogy annak lenne kamata (netán hozama) is? Így mulat egy magyar úr! ;)

Még ha nem is saját zsebéből hiányzik az összeg, azért az valahol, valakinek "termelhetne" ahelyett, hogy áll parlagon!

De ugye "nem akarjuk elkótya-vetyélni!"

Persze. És ki mondta, hogy 1-2 év múlva többet fog kapni érte?? Főleg reál értékben??

Gondolj csak bele, nem egy olyan ember van, aki a válság kezdetén (2008 ősze) ragadt be az ingatlanjába. Ők mióta várják, hogy majd felmenjenek az árak? És mi a garancia arra, hogy most már tényleg vége a válságnak?

Nagy nevek (pl. Soros György) pont azt jósolják, hogy jön a 2. forduló ("W" jellegű válság)! És akkor meddig fogsz várni?! Mikor lesz megint keresleti piac, amikor lazán fellicitálják az ingatlanod árát?

Megéri ám egy kicsit számolni. A biztos pénz sokkal többet ér, mint a majdani talán..

Mostanában ritkábban jelentkezek, de ez pusztán annak tudható be, hogy néhány nagyobb projecten dolgozok. Más téma, haladjunk.

Tehát a 2. bűvös mondat. Vagy mondatok, mert ez ebben a két formában jelentkezik (legtöbbször).

Kezdjük az elején: mit jelent az, hogy sűrgős?

Holnap akarja eladni? Jövő héten? Egy hónapon belül? Egy éven belül?

A nagy büdös helyzet, hogy ezzel abszolút nincsenek is tisztában, magyarán a legtöbben (úgy 99% vagy kicsit több..) nem is tudják, hogy mennyi idő alatt lehet reálisan (nagy valószínűséggel, reális áron!) eladni. Persze honnan tudnák?! Átlag magyar ugye évente 2,8-szer vált lakást (lakóingatlant), ami a kb. 70-80 éves életkor tekintetében kb. 20 évenkéntit jelent... Húúúúú. Rábíznád magad egy dokira, aki utoljára 20 éve látott beteget?? Naná, hogy nem! De az ingatlanát rábízza egy ilyen emberre: saját magára. De hogy igazságosabbak legyünk, nagyon sokan adtak el ingatlant az elmúlt 5-10 évben. Ez már jobb adat. De visszatérve az orvosos hasonlathoz...

Szóval jó lenne két dolgot tisztázni:

1, Neki mi a fontos?

2, A piacon mi a reális?

Jó szokásunk szerint nézzük sorban. (előre bocsátva, hogy többnyire egyikben sem tájékozottak az eladók.)

Szóval: neki sem szabad úgy állni egy ingatlan eladásának, hogy majd lesz valahogy! Meg kipróbáljuk..! "Semmilyen szél nem jó annak, aki nem tudja melyik kikötőbe tart!" Azért egy ingatlan eladás elég súlyos dolog, hogy hagyjuk "ahogy esik.." alapon haladni a dolgokat. Bizony illene tájékozódni erről előre. Van internet, lehet konzultálni (ingyenesen, csak be kell menni hozzájuk) a közvetítőkkel, szakmai fórumok vannak, stb. Ez utóbbi alatt nem a szomszéd nénit értem.. ;)

Ki kell választani, hogy hova fogunk költözni (De nem ezek alapján meghatározni az árat, mint arról korábban írtm! A piacot ez nem érdekli!). Meg kell tervezni az egész folyamatot. És akkor nem kell kapkodni, nem kell sodródni.

Ennek során tájékozódni kell az árakról (nem a hírdetési árakról, mert azok csúnyán félre viszenek!), a folyamatokról, azok szükséges idejéről.

Mert a piacnak mindig igaza van! ;)

És azt sem szabad elfelejteni, hogy az ingatlan olyan mint a banán: ha sokáig van a piacon, megrothad. Egyszerűen elvész iránta az érdeklődés. A vevők (és az ingatlanosok) megszokják, nem tartják komoly lehetőségnek. Nem véletlenül: azok az ingatlanok vannak sokáig a piacon, amelyeknek irreálisan magas az áruk, és nagyon rugalmatlan a tulajdonosuk. És nagy valószínűséggel nem is akarja eladni, csak "próbálkozik" (kérdés mivel? Mert eladni így nem fogja, tehát azzal így nem próbálkozhat. Leginkább saját maga kifárasztásával próbálkozik, és ebben többnyire sikeres is.)

Ennek az egésznek egyébként egy emberi gyengeség a háttere: A kapzsiság.

(ha még nem mondtam volna: az embereket két dolog mozgatja alapvetően. A Félelem és a Kapzsiság)

Ha valaki (vagy neki az ingatlanos) gyorsan eladja az ingatlanát, egyből az jön le, hogy "biztos eladhattam volna drágábban is, átvert az ingatlanos!"

Ez az alapvetően rossz (csúnyább szót akartam írni) hozzáállás.

Miért gondolja bárki, hogy ha gyorsan adta (adták el neki) az ingatlant, akkor az rossz áron volt eladva?!

Normális esetben felfogható, hogy ha jó áron kínálok egy ingatlant (vagy bármit), akkor azt megveszik. De ha magasabb áron kínálom, akkor nem feltétlen veszik meg. Vagy megveszik, de sokára (ami nem biztos, hogy magasabb árat jelent, se reál, se abszolút értéken). Na, az már inkább elkótyavetyélés!

Persze ezt megérteni intelligencia kell. Bocs.

Azt se árt kiszámítani, mennyit bukok (idő, energia, idegeskedés, elszalasztott alkalmak, családi viták, stb.) a halogatással ("mert nekem nem sürgős, és nehogy má' lenyúljon az ingatlanos!")

Összefoglalva: ha nem értek hozzá, akkor kérjem szakértő segítségét (nem kóklerét..). És aztán higyjek neki. Ennyi.

Jut eszembe egy sztori: egy barátom dokinál volt. Mondja neki az orvos, hogy műteni kellene. Barátom nekiállt vitatkozni. Az orvos csak annyit mondott: "kölcsönadjam a szikét, megcsinálod te?" Nem volt több vita. :)

 Akkor nézzük azokat a bizonyos mondatokat egyesével.

Itt az első:

"Nem kenyérre kell"

Na ja, ezt tudjuk. És akkor mi van?! Örüljek, hogy nem készül éhen halni? Ha arra készülne, akkor úgyis fél (negyed, tized áron) adná.

Ha meg nem kenyérre kell, attól még lehet reális áron adni. Mondom reális! REÁLIS! PIACI!

Nem valami elszállt áron, ami (klasszikusan) úgy jön ki, hogy:

Kellene egy lakás nekünk, két kicsi a gyerekeknek, le kellene csrélni a kocsit, jó lenne egy szép utazás (stb.); az annyi, mint X millió Ft, akkor ennyi az ingatlan ára...

Na ez az, ami nem működik (és tényleg láttam nem egy ilyet, sőt sokat!)

Tudod mennyi egy ingatlan ára?

Amennyit adnak érte!!!

Az értéke lehet több, de azt nem mindig adják meg érte. (van ilyen máshol is, pl. amikor egy céget a tőzsdén, a részvényein sokkal kevesebbért meg lehet venni, mint amennyi a tényleges vagyona)

Az a nagy büdös helyzet, hogy a legtöbbször, amikor ezt hallom, szinte biztos, hogy valójában tényleg (ha nem is kennyérre, de) nagyon kell az a pénz.

Nem tudom honnan ez a népi hiedelem, hogy ha ezt elmondják, akkor majd mindenki (értsd: ingatlanos és vevő) megijed, hogy itt nem lehet alkudni?! Rutinosak ilyenkor éppen hogy dörzsölik a kezüket...

Egyébként senkinek semmi köze nem lenne ahhoz, hogy ki mire költi a pénzét, amit az ingatlanért kap. Ezért nem kellene arról sem ámítgatni, hogy mire nem kell.

Már csak azért sem, mert az ingatlannak nem az határozza meg az árát. Hanem a piac. És ha az ingatlan túlárazott, akkor a hülyeséget szajkózó eladó max. azt éri el, hogy nem veszik meg az ingatlanát. Ennyit és semmi többet.

Normális esetben az eladó (lehetőleg szakember segítségével) meghatározza a (reális) piaci árat, és azon az áron árulja az ingatlant. És eladja 1-1,5 hónap alatt. Nem pedig nyomja a hülyeséget fél, egy vagy két évig, az ingatlan meg tönkremegy, mint a banán a piacon. (csúnyábban szólva: rárohad az eladóra)

És akkor majd tényleg kenyérre kell...

Szóval nem kellene ezzel a régi, kopott (bár új korában sem sokat érő) ideológiával fárasztani senkit, mert úgyse működik. (nem működött ez már 200 évvel ezelőtt a malac-piacon se..) Hagyjuk inkább!

 Bár egy kicsit megcsúsztam a bejegyzésekkel, nem tüntem el, csak van most egy-két sürgős projectem, és azok sok időm, energiám elviszik. De ami késik, nem pontos, hamarosan folytatom.

Most csak egy gyorshír, és egy gyors kommentár:

Az AB alkotmányellenesnek találta az ingatlanadót (így, ebben a formájában), és eltörölte.

Ami két dolgot jelent:

1, így, ebben a formában nem lesz.

2, valamikor biztos lesz, csak kicsit másképp.

Nyílván 50 milliárd forintot nem hagy veszni a kormány (egyik sem!), de most (szerintem kb. 1-2 évig) nem lesz ingatlanadó.

Aztán persze majd lesz. Kicsit másképpen, talán kicsit más néven, de lesz. Ami nem feltétlen lenne olyan rosz, ha az adórendszerünk nem olyan lenne, hogy mindent 2-3 -szor adóztat (vagy 6-7 -szer..)

Van az eladóknak 3 "fix" mondata.

A tapasztaltabb ingatlanosok (magukban) csak nevetnek rajta.

Miért?

Mert MINDIG (na jó, 99%-ban) elhangzik, és ha profi az ingatlanos, akkor kb. 0% értelme van.

Mi ez a 3 mondat?

1, Nem kenyérre kell a pénz!

2, Nekem nem sürgős! (Nem akarom elkótyavetyélni)

3, Nem kötök kizárólagos szerződést!

Na ez a 3 olyan marhaság, amit egyébként tök felesleges elmondani is.

(persze nem mindig ezekkel a szavakkal mondják, de lényegében ez hangzik el)

A következőkben részletesen el fogom mondani, hogy miért.

Most előljáróban csak annyit, hogy aki ezt a dumát beveszi (ingatlanos), azzal tényleg nem érdemes üzletet kötni. Persze ha ezt erre a célra használnák az eladók, akkor tök jó szűrő lenne. A szomorú az, hogy nem erről van szó. 

Egyszerűen azt hiszik, hogy ettől lesznek jó tárgyalási pozícióban. 

Marhaság. Mint mondtam, ezzel profi ingatlanosnál nem mennek semmire. Akit meg meggyőznek vele (és ettől boldogok, meg ügyesnek hiszik magukat), azokkal meg nem szabadna üzletet kötni.

Szóval csak maguknak ártanak vele. Ezért kell róla beszélnünk.

Hamarosan folytatjuk.

 A héten olvastam egy ("szakmai") oldalon, hogy ismét elterjedőben van az 1%-os ügynöki jutalék. Persze ez így, ebben formában (hál' Isten!) nem igaz. De van néhány ingatlanos, aki a válságtól megszédülve már (ismét) ennyiért vadászik üzletre.

Kinek jó ez? 

Őszintén? Senkinek!

Nézzük sorba:

Az ingatlanosnak nem jó, mert a melegvízre valót se keresi meg. Akkor meg mire az egész? Elnyújtani a kipusztulást? Eh! Akkor inkább tessék elmenni méltósággal! Az agonizálás fájdalmas, és nem is szép. És főleg nem változtatja meg a végeredményt.

Manapság sokan, sok helyen foglalkoztak az olyan vállalkozásokkal, akik már csak az árcsökkentésben látják az egyetlen kiutat. Nevezik őket gatyaletolóknak (ugye érted miért?..). Nevezik kamikaze vállalkozóknak (ugye ezt sem kell részleteznem?). Mindegyik találó megnevezés. Nem hiszem, hogy sokan szeretnének ilyenekkel együttműködni. Nézzük hát tovább:

Nem jó az ügyfélnek sem! Mert milyen szolgáltatást kaphat "sz@rért-h_gyért"?! Hát olyat.. És az kell neki?! Felőlem!.. De akkor akár saját maga is kinlódhatna vele, az eredmény kb. ugyanaz lesz. És még ennyit se kell fizetni érte. Nem véletlen mondják: Olcsó húsnak híg a leve.

Szokták nekem is mondani: más olcsóbban dolgozik! Én meg visszakérdezek: van autója? És a lehető legolcsóbbat vette meg, amit a piacon talált???

Akkor egy (nagyságrendel) nagyobb értékű vagyonelemben miért pont ezen görcsöl?

És persze nem jó a szakmának se. Legalábbis abból a szemszögből, hogy megint hülyítik az ügyfeleket. Úgy csinálnak, mintha ennyiért is lehetne normális szolgáltatást adni. De nem lehet.

Abból a szempontból azért lehet jó, hogy ezek az "ingatlanosok" azért ki fognak halni. Remélem minél gyorsabban!

Összefoglalva:

Ingatlanosok! Ne dolgozzatok együtt 1%-os ügynökökkel!

Ügyfelek! Kerüljék a gatyaletoló (1%-os) ügynököket, mert nem kapják meg tőlük azt, amit jogosan elvárhatnak, és amit a pénzükért megérdemelnek! Ez csak egy amatőr lehúzás!

(és persze mindenki saját magát minősíti, aki "ilyenekkel" dolgozik/dolgoztat)

Felejtsük is el őket.  

 Hát ez az, ami nem nagyon van ma Magyarországon. Sajnos. 

Pár öreg ingatlanos (én nem voltam köztük..) arról elmélkedett az Ingatlan Magazinban, hogy miért nincs pl. Ingatlan Kamara. És miért ingatlanozhat bárki?

Az emberek ("átlag-Józsi bácsi") legnagyobb vagyona az ingatlan (ingatlana, amiben lakik..). Az ingatlanközvetítők, ingatlanértékelők, ingatlankezelők (stb. egyébként "ingatlanosok" "ingatlanszakma") a nemzeti vagyon egy jelentős részét kezelik, közvetítik, stb. Nem lenne baj (sőt eléggé kívánatos lenne), ha ezt hozzáértő, tapasztalt szakemberek tennék. 

Sajnos még mindgi nincs meg a politikai (és gazdasági) akarat, ami ezt összehozná. Aztán persze csodálkozunk, ha egyre sz@rabbak az állapotok. Hiába a válság, hiába a megtisztulás, még nem jutottunk el arra a szintre, hogy egyáltalán az ügyfelek részéről elvárás lenne, hogy aki az ingtalanukkal foglalkozik, az értsen is hozzá! Egy kollegám egyik ügyfele (egy házaspár) "árul" (gyakorlatilag csak szerencsétlenkedik vele) egy ingatlant (amit ráadásul örököltek, tehát nem sok közük van hozzá, hogy mennyit is ér, csak kaptak "valamit" ami "biztos sokat ér"). Nos (nagyságrendileg) 200M HUF-ért kínálgatják. Ér is vagy 100M-t... És kb 8 (nyolc!) "közvetítőnél" van benn, 200M-s áron!!!!!!!

Ad egy: gyakorlatilag mind a nyolc "közvetítő" nem volt tudatában annak, hogy mennyit is ér az ingatlan. (ha tudatában volt is valamelyikük, nem volt annyi vér a pucájában, hogy el is mondja, vagy megakadályozza ez abban, hogy megbízásba vegye..). tehát már itt erősen vérzik a történet.

Ad kettő: Emiatt a tulajok el is hitték (bár majd látni fogjuk, hogy nem kellett volna..), hogy ennyiért eladható az ingatlan. Miért ne hinnék el azt, hogy többért eladható az ingatlanuk, mint valódi értéke?!.. Azért ne felejtsük: azért mert valami szép, még nem feltétlen igaz!

Ad három: a tulajoknak volt egy értékbecslésük az ingatlanról. 100M HUF-ról!!!!!!!!

Kérdem én: Akkor most ki a hülye, ki ver át kit???!!

Tehát a tuljok tudták, hogy mennyit ér az ingatlanuk (a "közvetítők" miért nem tudták?!?!), és mégis elfogadták az irreális árat. Persze egyszerűnek tűnt: megmondjuk az ingatlanosnak, hogy mennyiért árulja az ingatlant, és kész!..

Csak azt nem vették számításba, hogy 

a, aki ezt elfogadja, azzal kár szerződni...

b, attól még nem fog egy ingatlan kétszer annyit érni, mert pár lúzer csak bólogatni tud az ügyfélnek.

c, saját magukkal tolnak ki (elhúzódó értékesítés, végül nyomott ár), ha ezt az utat követik.

De elkalandoztam, hosszú (bár tanúlságos) lett a példa.

Ami a lényeg: amíg "bárki" ingatlanozhat, mondhatja magát ingatlanosnak, és követhet el (következmények nélkül) ekkora hibákat; amíg ezt a tulajok örömmel be is nyelik, addig itt még sokáig nem lesz elismert szakma az ingatlanközvetítés.

Mindenkinek tenni kell, hogy a helyzet javuljon. Józan ésszel gondolkodni. Tanulni. Fejlődni, és akár nevelni (véleményt nyílvánítani). Nem lesz rövid futam, de csak akkor lesz eredménye, ha elkezdjük, és haladunk erőnk szerint.

(huh, elég patetikus lett a vége, remélem nem lett - nagyon - giccses :)

 Akasztották a hóhért... 

No nem ingatlanban, de egy szekrény erejéig. Volt egy (IKEA) szekrényem, amit már évek óta nem használtam. Szivességből volt itt-ott, ill. a család használta. De most úgy alakult, hogy már "nem kellett senkinek". Gondoltam eladom. Minek vesződjek vele, a pénz meg mindig jól jön (ha nem is volt sok).

Felraktam a Vaterára. És akkor jött a nagy kérdés: Mennyiért??? (szaknyelven: ÁR)

Mivel nekem (jó) pár éve 100 ezerbe volt, gondoltam, 50-et még biztos ér. Az a baj, hogy csak én gondoltam... :( Nem nagyon volt kapkodás utána. Egy aukció ki is futott érvényes licit nélkül. Mit volt mit tenni, lejjebb vittem az árat. Persze fájt. Hogy az én szekrényemet elkótyavetyéljem?!

Aztán észbe kaptam. Most tényleg 10-15 ezer ft-on görcsölök? Persze jó lenne annyival többet kapni, de ha nem adják meg, akkor hiába lenne jó. Nekem csak nyűg, vigyék amennyiért viszik! Az egyik érdeklődővel levelezésbe bonyolódtunk, gyakorlatilag levélben megbeszéltük az árat. Levittem oda a minimálárat, rálicitált, elvitte. Tegnap el is szállította, ki is fizette (én meg a Vaterának a jutalékot!), kész, ennyi volt.

Tudom, hogy 10-15 ezer ft az nem 10-15 millió ft. De a lényeg ugyanaz: Ha szabadulni akarsz tőle, akkor adod annyiért, amennyiért viszik. Ha nem, akkor meg kerülgeted, és szívod a fogad, hogy benne áll a pénzed.

Megmagyarázni mindent meg lehet, de a tények makacs dolgok.

(ja, egy népi mondás szerint: a magyarázat olyan, mint a s*gglyuk. Mindenkinek van, de igazából senki se kíváncsi a másikéra! bocsi! ;) 

 Na, egy kényes téma, amit nem lehet sokáig kerülgetni.

(ennek ellenére most csak pár gondolat lesz, ha érdekel, az oldalamon bővebben találsz róla, ezt inkább csak gondolatébresztőnek szánom)

Szóval a Szent ÁR!!!!

Mennyi legyen? Ugye a tulajdonos szeretne "minél többet" kapni érte. Ez valahol természetes. Csak azért érdemes a realitásoknál maradni. Nyílván az lenne a legjobb, ha az ár a legmagasabb lenne, amit csak ember megad érte. Logikus nem? Nem.

Mondom nem!

Miért? Mert ki tudja megmondani, hogy mekkora ez az összeg, amit ember megad érte?! Szoktam mondani, hogy egy átlagos pesti ex-bérházi 2 szobás lakásért is érdemes akár 50-70M-t is megadni. (?!) Ja, ha tudjuk, hogy '45-ben Kohn bácsi 200M-nyi aranyat rejtett el a nagyszoba falába....

De ugye ezt kevesen tudjuk. Akkor marad a másik: Mennyit ad meg egy "balek" (madár, veréb, stb.)? Ezt se tudjuk... :( 

Persze kivárhatjuk, de meddig várjunk?! Egy-két évet? Tizet? Többet?

Ez nem járható út!

Marad az, hogy annyit, amennyiért "rövid időn belül" elviszik. Oké, és mi számít rövid időnek? T. Hölgyeim és Uraim (Kedves Barátaim)! Ingatlan eladásban rövid időnek kb. 3 hónap számít!! Nem, és nem 6-12 hónap, meg Isten tudja mennyi! 3 hónap! Ha nem rövid időben gondolkodunk, akkor max. 6 hó (de ez már sok bizonytalanságot rejt..)

Miért? Mert 3 hónap alatt sok minden történik. Legutóbb volt egy klassz kis "világválság". Ha még emlékszünk rá. Ugye? Aki a nyáron (vagy késő tavasszal) még tartotta az árat, az ősszel kétségbe esve látta, hogyan fogynak a vevők. Aki még tovább várt (vagy későn kapcsolt, későn szállt be a piacra) az tapasztalta a pangást, az eső árakat.

3 hónap alatt le kell (-ene) rendezni az eladást ha pl. új munkahely, gyereknek suli, stb. miatt kell költözni. 6 hónap múlva se mennek fel az árak annyit, amennyiért érdemes kínlódni. (Tudom, volt időszak amikor igen. Az más helyzet volt. Most és már jó ideje, megkockáztatom még jó ideig meg nem fognak).

Akkor meg minek elhúzni, plusz költségeket, áthidaló megoldásokat kreálni?!

A helyzet az, hogy minden annyit ér, amennyit adnak érte (Tyűha, ez ám a kapitalizmus. Igen, ez van, ezzel kell együtt élni. Vagy disszidálni Észak Vietnámba..)

Ha pedig annyit adnak érte, akkor annyiért kell eladni. Mese nincs. Többért nem lehet (hacsak ugye nincs az arany a falban '45-ből..). 

Azt már a tulajdonosnak kell tudnia (persze kérhet segítséget), hogy ebből az eladási árból hogyan oldja meg a megoldandót. De maradjunk az árnál. Mert az a tulaj gondjaitól nem függ (legalábbis nem áremelő hatású. Kevesebb lehet miatta: pl. árverezés, kényszer értékesítés, stb.)

Hogyan tudjuk meg, hogy mennyi az annyi? Nem bonyolult: Meg kell kérdezni!

Lehet a (jó) ingatlanost is, de ő is csak kb. fogja tudni (mert nincs két egyforma ingatlan). Viszont még mindig pontosabb, mint a tapasztalatok nélküli tulaj. De ne bonyolítsuk: Kérdezzük meg "Azt" "Aki" a legjobban tudja! A PIAC-ot!!!

Hogyan lehet megkérdezni? Hírdetéssel!!

Igen, meg kell hírdetni. Persze egyszerűsíthetjük az életünket (és NAGYON SOKAT segíthetünk a jó piacra helyezésben, ami "élet-halál" kérdése), ha segít a (jó) ingatlanos egy korrekt árral. 

Tehát meghírdetjük (valami piaci jellegű) áron. Ha a kutya se jelentkezik (azért ne egy hírdetésben gondolkodjunk, de nem is kell hónapokig hírdetni. Egy-két hét elég kell legyen), akkor az NEM JÓ ÁR! Pontosítok: TÚL MAGAS!

Ez ennyire egyszerű! Ha nem kell senkinek ezen az áron, akkor nem fognak annyit adni érte, kár erőlködni...

Ha sokan jelentkeznek, akkor lehet licitáltatni. Nem kell megijedni, ilyen is van. Ha nem tudjuk hogyan kell (a gyakorlottak már mondhatják kórusban: ) kérdezzünk meg egy (jó) ingtalanost. Ő le tudja vezényelni. És még magasabb árat is kaphatunk a hírdetettnél, sőt akár annál is, amit először gondoltunk (gondolni mertünk). Nem a levegőbe beszélek, láttam már ilyet nem egyet!

Ha csak egy-két érdeklődő jelentkezik, akkor kb. annyi az ár. Egyezzünk meg velük a lehetőségekhez képest optimálisan (Figyelem: JÓ KÖZVETÍTŐ segítségével!)

Ennyire egyszerű ez kérem szépen! Jó munkát! :)

 Egy csomó ügyfél kérdezi rettegő arccal:

Most adjak el, amikor így a mélyben vannak az árak!?

Nos, ha szeretne jobb, nagyobb, szebb ingatlant venni (és a többség ilyen), akkor IGEN!

Gondolkodjunk (Béláim...)! A legtöbb ember ("átlag Józsi bácsi") alapból azért adja el a lakását/házát, mert másikba fog költözni (ma Magyarországon általában egy lakóingatlana van az átlagembernek). Kisebbe, nagyobba, más beosztásuba, stb. Jó esetben jobbítani akar, és szebbet, ngyobbat, stb. szeretne. Vegyük először ezt a helyzetet.

Most ugyan alacsonyabb áron (olcsóbban) tudja az övét eladni, de amit venni akar, az is olcsóbb!

Sőt! Számoljunk! (ha már gondolkodunk..). Valószínűleg ARÁNYOSAN csökken az ingatlanok ára (nem mindig, de átlagban, és vegyük ezt most alapnak). Ami azt jelenti, hogy ABSZOLÚT értékben kisebb összegekről, ergó abszolút értékben kisebb KÜLÖNBSÉGRŐL beszélünk!

pl. A, ingatlan: 50M HUF  B, ingatlan 40M HUF Különbség: 10M HUF

Jelenleg: A, ingatlan: -20% = 40M HUF B, ingatlan -20% = 32M HUF különbség: 8M HUF

Tehát +10M HUF helyett +8M HUF-ért szerezhet egy jobb (szebb, stb.) ingatlant!

Nem rossz, hm? Don't panic!

Oké, és mi van azzal, aki kisebbe akar költözni? Ha muszáj, tegye meg, ha nem muszáj, akkor miről beszélünk? 

Egyébként ekkor sem kell kétségbe esni. Olyan ingatlant kell választani, amihez a különbözetből marad annyi, amennyi a célokhoz (pl. a hitel rendezéséhez..) kell.

És persze le kell vonni a tanulságot, hogy nem az utolsó pillanatban kell kapkodni... :(

Viszont ha már így alakult, akkor el kell fogadni, hogy ideiglenesen sz@rabb a helyzet. Nem kell feladni. Dolgozni kell a problémán, és ha ez kellő kitartással párosul, akkor meglesz az eredmény is. (de erről majd máskor/máshol. Fogok szólni)

 Van egy rövidítés: FSBO (For Sale By Owner). Eladó a Tulajdonostól.

Már Magyarországon is van olyan oldal, amelyik ezt hirdeti. Sőt, már több, mint egy éve. De aki látta az indulást, és látja most is, az tudja, mekkora átb@szás.

Már eleve az alapötlet is ingatag talajra épül. "mentsük meg" az ingatlanosnak fizetendő díjat! Persze! A sebésztől is meg akarod menteni a díjazást, és megoperálod magad????

Nem, mert ahhoz nem értesz. Jobb ha tőlem tudod: ehhez se!..

Hacsak nincs több éves, és min. 5 db Sikeres(!) ingtalaneladás mögötted, ami max. 3-5 éven belül történt, akkor bizony nem értesz hozzá. Lehet, hogy sikerült egyszer jól eladnod valamit, de az lehetett puszta véletlen is (gondolj bele: valaki most vitte el a lottó ötöst. Akkor ő ért a lottóhoz?!) 

De az is lehet, hogy csak te hiszed, hogy jól adtad el, közben nem is tudsz arról, mi lett volna a jobb eladás ;)

Tetszik vagy nem, ez egy szakma. Meg kell tanúlni az elméletét, be kell gyakorolni, a gyakorlatát. Ennyi.

Tudom, nagyon sok ingatlanközvetítő (-nek nevezett) se tudja. De az nem azt jelenti, hogy:

A, nincs olyan, aki tudná.

B, olyanra kellene bíznod (magadat is beleértve), aki nem ért hozzá.

Nem fejtem ki itt részletesebben, van erre egy jó tanulmány, töltsd le innen: www.eladomazingatlanom.info (ingyenes!)

Ha elolvastad, vagy úgy érzed, kellően felkészült (elég magabiztos) vagy, akkor szólj hozzá nyugodtan!

Na ez egy kemény kérdés, egyből itt az elején!

Ne is várd, hogy most aztán tutira el is döntjük itt és most, de ez nem megkerülhető kérdés. Más tészta, hogy szerintem kell. De csak a jó ingatlanos.

Hogy az milyen? Majd megtudod... ;) 

Szóval kell, mert ez végül is egy szakma. És mint ilyen nem megtanulható 1-3-6 hónap alatt. Ez gondolom egértelmű. De az eladók (meg a vevők is, mert nekik is szükségük lenne szakértői segítségre) az gondolják, hogy ők majd megoldják ezt a problémát "okosba". És minden gyakorlat, meg tapasztalat nélkül nekiesnek, mint borjú az anyjának :)

Hát ez nem szokott sikerülni. Koppannak nagyot, buknak pár millát, és fogják a fejüket, hogy mit is kellene másként. Ilyenkor általában gyorsan beadják pár "ingatlanoshoz", hogy akkor most lehet megoldani! (egy kedves hasonlattal: visszalapátolni a sz*rt a lóba). 

Már eleve az ingatlanost is idézőjelbe tettem, és nem véletlenül. Sok olyan, magát ingatlanosnak mondó van, aki messze nem érdemli meg ezt a "címet". Mennek ész nélkül, elfogadnak mindent, amit a tulaj mond (árak, százalékok, stb.). De akkor miért ők a szakemberek, ha a tulaj mondja meg, mit kell tenni? Ha elmész a dokihoz, elmondja, hogy mi lesz a gyógyítás menete (ne adj Isten műtét), akkor ott is nekiállsz alkudozni?!

Vagy eszedbe jutott már, hogy saját magadat műtsd meg?! Sőt! Észrevetted, hogy még a dokik se műtik saját magukat?! (már csak az altatás miatt se..)

És ne hidd, hogy az ingatlanban sokkal kisebb a tét! Hányszor hallottam: "ez a ház az életem!"

De még ha nem is ekkora a tét, azért elég nagy. A legtöbb embernek ez a legnagyobb vagyona (soknak meg az egyetlen. Még akkor is, ha csak 10-30%-a az övé, a többi meg a banké). Tudom, hogy van pl. olyan autó, ami többet ér, mint egy lakás, de normális(!) esetben annak az autónak a tulajdonosának az ingatlana is nagyobb kaliberű.

(Most nem arról beszélek, amikor BMW X5 áll a panel parkolóban...)

Ja, és ma Magyarországon a lakások több mint 90%-a magánkézben van. Tehát eladásnál is dübörög a hozzáértés.

Nemhiába mondják: nagy dolgokon lehet nagyot bukni ;)

Szóval egy ilyen kaliberű dolgot hozzáértő szakemberre kell bízni, különben nagy bukta várható. Arról majd egy másik bejegyzésben, hogy hogyan is lehet megtalálni a valódi szakembert? Annyit már most elmondhatok: nem lesz könnyű!

De ha kitartó vagy, az is ki fog derülni, nem fogm eltitkolni.

Egy halom dolgot el akarok mondani, remélem fogjátok tudni hasznosítani. Ha meg türelmetlen vagy: kérdezz!

Tonk Emil mondta: aki kérdez, az hülye. Aki nem kérdez, az is marad!!! :)

 ...nehéz. Mondják. Szerintem nem, de majd kiderül. Illetve ahogy érzed.

Hello!

Engedve az idők szavának elkezdtem írni ezt a blogot. 

Részben azért, hogy egy kicsit "hangosan" (inkább nyílvánosan) gondolkodjak, néha dohogjak, részben azért, hogy segítsek annak, aki most (vagy majd egyszer) el akarja adni az ingatlanát. Ez most amúgy se könnyű, de azért a legszebb időkben is rejteget veszélyeket, buktákat.

Persze annak is jól jöhetnek ezek a gondolatok, aki venni akar. Vagy csak tájékozódik. De akár gyakorló ingatlanosok is haszonnal olvasgathatják, vagy akár kommentezhetnek is. Nem tilos! (Azért a durva, direkt reklámokat lehet, hogy kimoderálom..) 

Magamról csak annyit, hogy több, mint egy évtizede ingatlanozok. Jelenleg inkább a befektetéseim kiépítésén dolgozok (nem csak ingatlanban), de azért nagy valószínűséggel tudok olyat mondani, amit hasznosíthatsz.

Ja, igen. Tegeződök, mert így nekem kényelmesebb (szerintem neked is), és a szakmában is ez terjedt el.  Ha nem tetszik, hát nem olvasod ;)